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2015年11月16日

"法規"と"利便性"は必ずしも一致していないかもしれない。。。新築の際は早めの外構検討を。

テーマ:エクステリア(外構)について

店長の藤田です。

さて、例の杭打ち問題、皆さんはどのように感じておられるでしょうか。
以前にも似たような事件がありましたよね。耐震偽装問題。

しかし、今回は、実際にマンションが傾きました。
杭打ちの偽装が本当に原因なのか、はたまた他に原因があるのか・・・・。

1社だけに留まる問題なのか、杭を打つ業界全体に"あ~、それあるよね~"的なことなのか。

そして今後の対策はどのような手が打たれるのか、それにより、どういった影響が出てくるのか、とどう収束するのか、着地点はどこなのか。

ちなみに耐震偽装問題のときは、確認申請のやり方に変更が出たがその内容や変更の仕方自体が周知徹底がなされず、行政側も建築側(特に地元密着型の在来工法で家を建てている工務店さん、分譲会社さん等)もよくわからないまま突き進み、法律が施行された当初、建築確認が下りるのにそれまでの数倍の期間が要すということになった結果、住宅着工数が一気に落ち、それによって中小の工務店さん、分譲会社さんが多く倒産してしまう、と言う自体が起きていました。

この状況の着地点。どこなんでしょうか。


さて、今回は杭打ち自体とは関係ないのですが"住みにくい"のに"申請は通る"ということについて、ちょっと事例を紹介したいと思います。


事例の立面図1
こんな敷地条件の立面図。
駐車場等が面する敷地のいわゆる"前"の道路と建物の設計GLは特に問題はないのですが、それ以外の面に水路や道路といった"公共のもの"との官民境界線があるという事例です。

そして、今回は設定すると建物GLとこの官民境界線にあたる工作物や道路との高低差が1.2mと、なかなかハードな条件の敷地。

でも意外とあったりするんです。

この場合、"公"のものとの高低差。
これをやりかえるということは基本的にはできません。

確認申請はどのような条件にすれば通すことができるのか。
このような内容になります。
立面図2
本来は土の質によって角度は違うはずなのですが、一応斜面で30°の安息角(土が崩れて家が崩れない角度とされています)がとれて家が立っている状態であれば問題なし!!!という扱いとなります(但し、あくまで土木的な面で斜線等他の理由は今回は除外してください)。

恐らくコストも一番安く抑えるのもこの方法です。

しかし、ここに、「住みやすさ」「利便性」は考慮されていません。

ただでも敷地の狭い都心部において、2mを超える寸法のスペースをとっているのに斜面で土って。。。雑草どうすんねん、スペースもったいないやん、と住んでから思われる方が多かったりします。

ということで、
ハイデッキ
こんな感じで高さの高い”ハイデッキ"のご提案をすることが多々あります。

しかしながら、これ、値段がするんです。

ハイデッキ
こういうことですね。

当店ではお馴染みの"ウリン材""マニルカラ材"といったアイアンウッドで作るこういったハイデッキは、いうまでもなく頑丈ですし
耐久年数も高い。

しかし、ある物件で積算をしたところ、奥行約2m,巾6.8mのもので約75万円。

あとから気付いて設置するにはなかなか、痛い金額です。

これを例えば建物・土地含めて3000万程度のローンを組むとき、一緒に組んで作っておくのであれば、話が違います。
毎月の支払いの中で償却していける、そして住宅ローンというのはなんといっても金利が低い。

ただ、これは”資金計画段階"で最初から念頭に入れておかなければいけないもので、新築検討時からこの計画を最初から頭に入れて話を進めておかなければいけない、ということになります。


「別にウッドデッキなんかいらんわ~」というのであれば、
深基礎
深基礎の計画。

これをきちんと建築設計段階で計画にいれておけば、階段等で降りる処理をすれば、下の部分は平らな庭スペースとして利用が可能。

深基礎
これですね。

これもまた追加費用の発生するものですが、後々のことを考えておくと。

新築の計画をされている際、契約までの打ち合わせでも、間取り、ここにソファをおくから・・・、キッチンは・・・、と中のこととあと強いていうのであれば外壁等を優先して話がいきがちでそこで外構の予算を最低限ラインで資金計画を組みがち。

でも、外だって、重要。

敷地が限られていて、しかも好条件の土地は減りつつある大阪近郊。

だからこそ、住宅契約前に一定の外構の相談をしていただきたいと思います。

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